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【房产资讯】干货满满!澳洲最新联邦财政预算案——房产折旧新规解析.房产投资必读!买新房竟比买二手房少缴这么多税!

澳洲虽然是全球税法最复杂的国家之一,但仍有许多合理避税的途径。房产投资就是澳洲非常常见的避税手段之一。不过最新出炉的2017-18澳洲联邦预算案对房产的折旧采取了新的计算规则,对意图购买房产来避税的投资者有重大的影响。

 

投资房避税浅析

首先,我们用简短的语言来描述用投资房来合理避税这一行为:在澳洲,ATO允许税务居民用他们投资房每年的折旧来减少他们的房租或者其他收入。如果每年的折旧加上银行利息,市政费,水电费等支出高于租金收入,就造成了所谓的“负扣税(Negative Gearing)”。这些负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入,例如,工资收入(Salary/ Wage),资本利得(Capital Gain)等,以此降低应税收入,达到最终减少缴税的结果。

 

用于计算负扣税的房产折旧也分两个大项:Div 40, Plant and Equippment 以及Div 43,Capital Works Allowance。

Div 40是房屋内可移动部分的折旧,比如洗碗机,窗帘,空调。

通常,对于精装修的期房来说,Div 40部分是全新的,因此它们的年折旧起步价值要于同样装修的旧房。也就是说,期房的Div 40抵扣的正向收入更多

Div 43是房屋内不可移动部分的折旧,比如墙壁,窗户,门。

现时的房屋通常每年按2.5%的折旧计算,折旧总年限为40年。而建于1984年8月21日至1987年9月16日的房房屋比较特殊,年折旧为4%,折旧总年限为25年。1979年之前的老房子则不计算Div 43这部分的折旧。

 

新房的Div 43折旧抵扣的正向收入等于相同价格的老房。

以一个60W澳元的投资房为例,仅Div 43 就可以计算 60W * 2.5%=1.5W澳币的折旧。如果你的年收入为7W5澳元,则应缴税收入只有6W澳元。而且,你只需一份折旧报告,毋需现金流的损失,同时,你的租金还在收入,房屋还在升值

 

 

2017年7月1号後。。。

 

划重点:这次新的预算案主要针对Div 40这部分的折旧

2017年5月9日之后的转楼花和购买二手房的买家,将不能申报已经存在的Div 40部分的折旧用于抵税。

 

购买新房用于投资用途的,可以申报Div 40部分的折旧。

新房东在房屋交付后自行购买的物品,可以申报Div 40部分的折旧

新政效果 案例分析

John是一个墨尔本的房产投资者,他打算购买一套65万的新房子或者一套相同价格的旧房子。那么新房子和老房子哪一个能让他缴纳更少的税收呢?

让我们作图分析

在新的折旧规定下,新房投资的折旧并没有变化,而二手房折旧,则明显减少。第一年,两者的差距为(13,832-7,155=)6,677澳元,而五年之后,这个数字是惊人的(59,811-35,775=)24,036澳元!

按照澳洲现行的个人所得税税率

假设John的年薪是十万澳币,那么投资新房,仅考虑折旧因素,他一年就可以省税大约5,081澳元,而如果投资老房子,则只能够省税大约2,648澳元,差距不可谓不大!

前景展望

一旦最新的预算案获批,那么对于以避税为目的的投资房买家,由于新房的折旧远高于二手房,抵扣的正收入多,应缴税收入少,投资新房会是他们的首选。新政是对新房市场的一大利好,预计高收入者开始会选择购买期房公寓和期房别墅来更大程度地避税。

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